Vad kostar det egentligen att köpa en fastighet? Låt oss bortse från försäljningspriset som givetvis varierar beroende på plats och marknadsklimat. Vi struntar även i kostanden för bolånet, som beror på ränteläget, din kreditvärdighet och vilka villkor banken kan erbjuda.
Hur ser det då ut med resten av kostnaderna? Det är lätt att man glömmer kostnader för lagfart, pantbrev och annat. Bloggen Kronorna har gjort en kort sammanfattning.
Pantbrev
De flesta som köper en fastighet behöver låna pengar. För de flesta är det i praktiken sällan ekonomiskt försvarbart eller ens möjligt att köpa ett hus eller en tomt för enbart sparade pengar. Vi behöver alltså gå till banken.
För att få ett lån vill banken ha en säkerhet i form av ett pantbrev. I pantbrevet framgår hur mycket du kan låna med fastigheten som säkerhet. Ibland finns det redan pantbrev som täcker en del av värdet.
Att ta ut ett nytt pantbrev kostar 2 procent av pantbrevets belopp. Det kan med andra ord bli ganska dyrt. Ett pantbrev på 1 miljon kostar till exempel 20 000 kronor. Denna kostnad är dock avdragsgill när du en vacker dag säljer fastigheten. Till denna kostnad får du lägga Lantmäteriets avgift på 375 kronor.
Tänk på att… för bostadsrätter används inte pantbrev. Då är det istället en pantförskrivning du ska ha och de är rätt billiga, runt 450 kronor.
Kostnad pantbrev: 2 procent av pantbrevets värde.
Lantmäteriets expeditionsavgift: 375 kronor.
Lagfart
När du köper en fastighet måste du registreras som ägare hos Lantmäteriet. Detta kallas för lagfart. Då får du betala en stämpelskatt på 1,5 procent av köpeskillingen och en expeditionsavgift på 825 kronor. Stämpelskatten fungerar som en slags statlig omsättningsskatt.
Om taxeringsvärdet är högre än köpeskillingen används det för beräkningen istället. Ifall det är frågan om arv behöver man inte betala någon stämpelskatt, utan bara expeditionsavgiften. Du kan snabbt beräkna kostnad för lagfart och pantbrev på nätet. Liksom pantbrevet är även kostanden för lagfart avdragsgill vid försäljning. Lagfart används inte för bostadsrätter.
Stämpelskatt: 1,5 procent av köpeskillingen
Lantmäteriets expeditionsavgift: 825 kronor
Fastighetsavgift och fastighetsskatt
Slutligen har vi fastighetsavgiften. För villor och småhus är det sedan 2008 ingen fastighetsskatt. Istället betalar du en fastighetsavgift till kommunen varje år. Det sker per automatik via deklarationen.
Avgiften ligger på 0,75 procent av taxeringsvärdet. Det låter mycket, men till saken hör att det för varje år bestäms ett maxbelopp. För 2019 är detta 7 812 kronor. Pensionärer har dessutom ett tak på 4 procent av inkomsten. Om det är frågan om en tomt är det fortfarande fastighetsskatt som gäller. Räkna på kostnaden med en kalkylator som beräknar fastighetsskatten.
Fastighetsavgift (hus): 0,75 procent av taxeringsvärdet men max 7 812 kronor (2019).
Fastighetsskatt (obebyggd tomt): 0,75 procent av taxeringsvärdet.
Besiktning
Det är alltid bra att anlita en oberoende besiktningsman innan du köper en fastighet. Du som köpare har nämligen undersökningsplikt. Det kan annars vara svårt att bevisa ett eventuellt fel på fastigheten i efterhand. Ansvaret ligger fortfarande på dig som köpare men med hjälp av en opartisk expert är det lättare att identifiera eventuella skador.
En vanlig överlåtelsebesiktning burkar kosta cirka 6 000 – 7 000 kronor. Ytterligare kontroller, till exempel fuktmätningar får man betala extra för.
Besiktning: 6 000 – 7 000 kronor.
Exempel – vad kostar det att köpa en fastighet?
Vi antar att vi ska köpa en villa som kostar 2 miljoner kronor. Det finns redan ett pantbrev på 1 miljon kronor. Vidare antar vi att taxeringsvärdet är 75 procent av marknadsvärdet (i själva verket är det viss eftersläpning). Då blir kostnaden:
- Pantbrev: 1 000 000 x 0,02 + 375 kr = 20 375 kr
- Lagfart: 2 000 000 x 0,015 + 825 kr = 30 825 kr
- Fastighetsavgift (vare år): 2 000 000 x 0,75 x 0,0075 = 11 250 > maxbeloppet -> 7 812 kr
- Besiktning: 6 500 kr
- Kostnader totalt: 65 512 kr
Sammanfattning
Att köpa en fastighet kostar en hel del förutom själva köpeskillingen. För en villa som kostar 2 miljoner och där pantbrev redan finns för halva värdet blir kostnaden drygt 65 000 kronor, eller drygt 3 procent av köpeskillingen. Denna kostnad läggs förstås på själva köpeskillingen och det är du som köpare som får stå för den. Till detta får vi även lägga kostnaden för bolånet. Hade det inte funnits något pantbrev redan hade kostnaden blivit totalt drygt 85 000 kronor.
Det är värt att lägga till att bloggen Kronornas uträkning gäller för köp av hus och småhus som privatperson. Om du vill investera i fastigheter via bolag är det andra regler som gäller.
